《2024年建築物管理(修訂)條例》之(二)　文：彭欣麟、丁煌

在相關第一篇文章中，《中國夢智庫》(《夢智庫》)討論政府修訂《建築物管理條例》( 《BMO》)後，「業主管理委員會」(「業委會」) 在進行採購(Procurement)活動時應有的行為準則，筆者再次撰文，與大家談談一些提高業主立案法團(「法團」)透明度與問責性的其他修訂。為本次介紹《2024年建築物管理(修訂)條例》(《修訂條例》)的完整性，筆者還將說說授權自然人代表持有物業公司行使權力的相關簡化機制。

一些「業委會」不當備存會議記錄的現象已成為物業管理界的一個大問題。雖然《修訂條例》的主要目的之一是加強「法團」及「業委會」的問責性與透明度，但備存會議記錄混亂問題仍然存在，採取適當行動來確保妥善與如實備存會議紀錄是一項重要的任務。為維護眾業主的利益及秉持公義，《修訂條例》對有關負責人的不合規行為施加刑事責任，促進他們的責任心與謹慎度。

絕大多數「業委會」委員都是以義務方式投身自己所居住的大廈「法團」管理工作，在「業委會」日常工作中，某些委員有機會犯錯，這是平常事。大家注意，《修訂條例》的相關立法原意旨在管理一小撮謀取個人利益、出於惡意行事與持不誠實動機以犧牲「法團」利益的害群之馬。

此外，刑事責任會給相關違例者帶來警惕。控方是否能在無需證明「犯罪意識」(Mens Rea)的情況下把違例者定罪？或者應在「犯罪意識」與基於監管性(Regulation-based)法例的「嚴格責任」(Strict Liability)之間落墨？

為加強問責制性與透明度，《修訂條例》對妥善備存會議記錄等文件和多項「法團」各種檔案提供給業主公開查閱要求制定了嚴格規定。《修訂條例》將會議召集人與「業委會」參與者因未能備存財務帳目、會議記錄、招標文件與授權書刑事化，一經定罪，可處4級罰款250,000元(現行罰則：5 級罰款)。將對違規行為負責人，個人(或負責工作小組成員)將承擔個人懲罰責任，而不是對「業委會」所有成員集體問責。

特別需要大家謹慎關注的是對「業委會」委員在沒有岀現任何委員疏忽的情況下，可能施加監管性的「嚴格責任」。大家注意，施加監管性「嚴格責任」背後的基本立法原意是: 當立法機關認為一種特定行為發生後會產生不良影響，因此絕對禁止這種特定行為發生。《修訂條例》沒有就上述疏忽備存會議紀錄罪行訂明「犯罪意識」，而是修訂了《BMO 》第27(3)條下，在「嚴格責任」與「犯罪意識」之間提供了一個「盡職調查」(Due-diligence)抗辯理由。

《修訂條例》指出，控方有責任舉證證明被告人提出已履行「盡職調查」的義務辯護理由不成立。在以下情況下，被告人可提出免責辯護: (a) 有足夠證據顯示犯罪未獲被告人同意或默許，及/或被告人已在有關情況下應盡的一切應盡的義務，以防止該罪行發生; 及 (b) 控方未能在毫無疑點的情況下證明被告人違反「盡職調查」義務。大家注意，在這個層面上，控方需要承擔舉證責任。

筆者對上述修訂案表示歡迎。毫無疑問，更嚴格的備存會議記錄要求可打擊圍標與其他類型的合謀/串通行為，尤其在「法團」採購行為過程當中可能發生的合謀/串通行為一直是政府反腐敗與促進公平競爭活動的重點。《夢智庫》樂見有新的「供應品與服務採購實務守則」出台，更全面性地管理與防止與「法團」採購行為過程當中可能發生的貪污或不合規事宜。

《BMO》的現有條文賦予業主與已登記抵押權人查閱/索取「法團」備存文件副本的權利。現時經《修訂條例》與原有的相關規定明顯的不同之處，修訂條款有28天的要求。希望這方面的修訂將有助於減少「法團」與業主之間因索取文件而產生的不必要爭議。

另一個令人樂見的是《修訂條例》採用收入與支出作為確定審計要求的新依據。根據《BMO》第27(1)及(1A)條，多於50個單位樓宇的財務報表，須由法團聘請並藉業主大會通過的決議所批准的會計師審核，該會計師須作出報告，說明他認為該財務報表是否妥為擬備，以真實而中肯地反映該法團在收支表所關乎的期間內的財務往來及該法團在收支表的結算日期當日的財務狀況。並確保財務報表以法律規定的適當形式呈現。

對少於50個單位的小型樓宇的審計，《修訂條例》則給於豁免，一小撮的不法之徒可能趁機利用可能出現的漏洞圖謀不軌。為此，《修訂條例》進一步規定，如「法團」的總收入及/或支出超過或相當可能超過500,000 元，「法團」則必須準備審計財務報表，這個方法可有效加強對該「法團」的透明度。

《BMO》的另一項重要修訂是公司業主可授權自然人擔任代表，出席「法團」會議的機制。如受權人在會議上代公司業主投票，則該投票會被視為個人投票(而非授權票)。

總括而言，《夢智庫》想借此機會提醒「業委會」參與人士與其他利益相關者，不遵守《修訂條例》下的新義務可能會招致民事和/或刑事責任。「業委會」參與人士應特別注意，需遵守與採購行為相關的加強版要求。《修訂條例》規定，不遵守法定要求人士可能會承擔個人責任。遵守新的備存會議記錄的要求十分重要。